Δια της παρούσας αναλύουμε και παρουσιάζουμε τα αποτελέσματα της έρευνας που κάναμε σε επιχειρήσεις που είχαν ή/και έχουν κατάστημα σε εμπορικό κέντρο. Με βάση αυτά που μας είπαν οι επιχειρηματίες, συντάξαμε και τον κατάλογο των στόχων που πρέπει να πετύχει ο σχεδιασμός του εμπορικού κέντρου.
Γ Ε Ν Ι Κ Ω Τ Ε Ρ Α
ΑΝΑΛΥΣΗ
Ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός ενός εμπορικού κέντρου είναι ο μετασχηματισμός ή η μετάφραση ενός στρατηγικού επιχειρηματικού σχεδίου σε κατασκευαστικά και λειτουργικά στοιχεία, ήτοι σε δρόμους, πλατείες, βιτρίνες, τοίχους, υαλοστάσια, κ.λ.π.
Η παρακάτω ανάλυση των επιμέρους στοιχείων ενός εμπορικού κέντρου γίνεται ώστε να είναι δυνατή η επιτήδεια ανασύνθεση τους, με τελικό σκοπό την επίτευξη των στόχων του έργου.
Α. ΚΤΙΡΙΟΛΟΓΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ
α. Τα λειτουργικά στοιχεία των κτιριακών εγκαταστάσεων είναι αρχιτεκτονικά στοιχεία, κατασκευασμένα από διαφορετικά υλικά και με διαφορετικές τεχνολογίες, που συνδέονται με ανθρώπινες δραστηριότητες. Σε ένα εμπορικό κέντρο υπάρχουν κατά βάση δύο ομάδες κύριων λειτουργικών στοιχείων: τα ιδιωτικά μαγαζιά με ενδεχόμενες πρόσθετες χρήσεις αναψυχής και οι κοινόχρηστοι χώροι εισόδου/εξόδου, κίνησης και στάσης των πελατών. Δευτερευόντως στα σούπερ-μάρκετς και στα Αμερικάνικου τύπου mall, εμπορικά κέντρα, υπάρχουν και δύο ομάδες βοηθητικών λειτουργικών στοιχείων: τα πάρκινγκς και οι κεντρικές αποθήκες με τα γραφεία διοίκησης. Αναλυτικώτερα:
1- Οι κύριοι κοινόχρηστοι χώροι: Είναι, είτε χώροι κίνησης και έχουν γραμμική μορφή, δηλ. Ευθύγραμμοι ή καμπυλόγραμμοι δρόμοι ή διάδρομοι, είτε χώροι στάσης και συγκέντρωσης των πελατών και έχουν κεντρική μορφή, δηλ. κυκλικές ή παραλληλόγραμμες πλατείες.
2- Οι δευτερεύοντες κοινόχρηστοι χώροι: Είναι χώροι βοηθητικής χρήσης και περιλαμβάνουν κυρίως τα περιμετρικά πάρκινγκς.
3- Οι κύριοι ιδιωτικοί χώροι: Είναι κυρίως τα εμπορικά καταστήματα που περιλαμβάνουν, την εξωτερική βιτρίνα, την εσωτερική τοποθέτηση – παρουσίαση (ράφια), τον χώρο πληρωμής, δηλ. το ταμείο, τον χώρο παραλαβής του προϊόντος, και την αποθήκη των εμπορευμάτων. Στους ιδιωτικούς χώρους εντάσσονται και οι κλειστοί ή και ανοικτοί χώροι αναψυχής και εξυπηρέτησης των πελατών όπως οι καφετέριες, τα κυλικεία και γενικά τα μαγαζιά υγειονομικού ενδιαφέροντος.
4- Οι βοηθητικοί ιδιωτικοί χώροι: Σε αυτούς τους χώρους περιλαμβάνονται κυρίως οι κεντρικές αποθήκες, οι χώροι υγιεινής και τα γραφεία της διοίκησης.
β. Τα κατασκευαστικά στοιχεία είναι δομικά στοιχεία και κατασκευές που αποτελούν τις συνολικές κτιριακές εγκαταστάσεις και διακρίνονται:
1- Στο κέλυφος: Αυτή η κατασκευή αποτελείται από τον περιμετρικό τοίχο που καθορίζει και περιβάλλει τις λειτουργίες του εμπορικού κέντρου, από την στέγη που καλύπτει τις λειτουργίες του και ο ρόλος της είναι κυρίως η προστασία από τις καιρικές συνθήκες, και τις επί μέρους ειδικές κατασκευές, ήτοι τις εισόδους/εξόδους και βασικά τα διαφώτιστα στοιχεία οροφής (υαλοστάσια) αφού τα ισόγεια εμπορικά κέντρα έχουν μεγάλη κάλυψη και ο φυσικός φωτισμός τους γίνεται κυρίως από την οροφή.
2- Το δίκτυο προσπέλασης: Αυτοί είναι οι κοινόχρηστοι χώροι, τόσο των εσωτερικών δρόμων και πλατειών με τον εξοπλισμό τους, όσο και τα εξωτερικά πάρκινγκς και οι δρόμοι πρόσβασης πεζών-αυτοκινήτων με τον εξοπλισμό τους.
3- Τα καταστήματα: Αυτοί είναι οι χώροι των εμπορικών επιχειρήσεων που είναι τα βασικά εμπορεύσιμα κτιριακά έργα, είτε αυτά αποτελούν δομικό τμήμα του κελύφους (π.χ. Στα πολυκαταστήματα), είτε αυτά είναι ανεξάρτητες δομικές κατασκευές που τοποθετούνται μέσα και κάτω από το κέλυφος (π.χ. Στα σούπερ-μάρκετς).
4- Οι βοηθητικοί χώροι: Αυτοί είναι οι χώροι των αποθηκών και των χώρων υγιεινής και τοποθετούνται συνήθως στο υπόγειο.
5- Ο ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός: Αυτός είναι ο χώρος που περιλαμβάνει τον ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό του εμπορικού κέντρου και τοποθετείται, είτε σε πατάρια, είτε μέσα στον χώρο της στέγης, είτε και εξωτερικά πάνω από την στέγη.
Β. ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ
Στον τομέα του λειτουργικού σχεδιασμού εξετάζεται η σχέση των κτιριακών εγκαταστάσεων, είτε μεμονωμένα, είτε σαν ομάδες, είτε σαν σύνολα, με τις ανθρώπινες δραστηριότητες, αφού ο απώτερος σκοπός του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού είναι να χρησιμοποιήσει τα παραπάνω δομικά μέσα, ώστε να ρυθμίσει τις ανθρώπινες σχέσεις και δραστηριότητες που συμβαίνουν. Το τυπολόγιο των εμπορικών κέντρων θεωρείται από πολλούς δεδομένο, ένας δρόμος με μαγαζιά δεξιά και αριστερά, ή ένας διάδρομος με ράφια δεξιά και αριστερά, ή ένα κλιμακοστάσιο με ορόφους προϊόντων στα πολυκαταστήματα. Όμως αυτά που πρέπει να επιτευχθούν στο εμπορικό κέντρο δηλαδή οι στόχοι του έργου προϋπάρχουν και συνεπάγονται τα κτιριακά δεδομένα και μπορούν να καθορίσουν αποφασιστικά το είδος και την συναρμογή τους. Επομένως πρέπει πρώτα να προσδιοριστούν οι στόχοι του έργου και ακολούθως να αναδιαρθρωθεί το είδος και να ανασυντεθεί στρατηγικά η συναρμολόγηση και η σχέση των παραπάνω κτιριολογικών δεδομένων μεταξύ τους, ενδεχομένως και με πρωτότυπο τρόπο.
ΣΤΟΧΟΙ
Οι στόχοι που καλείται να πετύχει ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός, είναι οι παρακάτω:
Η αναγνωρισιμότητα του εμπορικού κέντρου: Αυτός ο στόχος διασφαλίζει και διαχειρίζεται τον βασικότερο και πρωταρχικό σκοπό του έργου, δηλαδή της ικανότητας του να συγκεντρώνει κόσμο από την πόλη (αστικός πόλος έλξης) ή/και από την ευρύτερη περιοχή (περιαστικός ή περιφερειακός πόλος έλξης). Έτσι το κτίριο συμβάλλει στην δημιουργία συγκεντρωμένης περιφερειακής αγοράς και επηρεάζει το μέγεθος της καταναλωτικής ικανότητας της δίνοντας αναπτυξιακή δυνατότητα στις επιχειρήσεις του εμπορικού κέντρου.
Η ένταξη του εμπορικού κέντρου στον πολεοδομικό ιστό της Βόνιτσας: Αυτός ο στόχος εξασφαλίζει την ομαλή μετακίνηση της τοπικής αγοράς της Βόνιτσας στο εμπορικό κέντρο. Έτσι κατοχυρώνεται η ασφάλεια της επένδυσης των επιχειρήσεων του εμπορικού κέντρου αφού διατηρούν ή/και αποκτούν πρόσβαση στην τοπική αγορά της πόλης.
Η ελαχιστοποίηση του κόστους κατασκευής και υποδομής των εγκαταστάσεων: Αυτός ο στόχος αφορά την συμπίεση του ύψους του βασικού κεφαλαίου επένδυσης καθότι η περιοχή θεωρείται αγορά χαμηλής ρευστότητας, δεδομένο που μεγαλώνει τον χρόνο απόσβεσης του κατασκευαστικού κόστους του εμπορικού κέντρου.
Η μεγιστοποίηση των εκμεταλλεύσιμων, από τις επιχειρήσεις, χώρων: Αυτός ο στόχος πετυχαίνει την μέγιστη δυνατή αξιοποίηση του κεφαλαίου που επενδύεται για την αγορά ή ενοικίαση των κτιριακών εγκαταστάσεων, και αποφέρει την μέγιστη δυνατή χρηματοδότηση για την κατασκευή του εμπορικού κέντρου.
Η ομαδοποίηση της χωροθέτησης των επιχειρήσεων κατά διαφορετικά είδη και κατά ποιότητα: Αυτός ο στόχος αποτρέπει την εμφάνιση αθέμιτου ανταγωνισμού ανάμεσα σε επιχειρήσεις ίδιου ή παρόμοιου τύπου προϊόντων αλλά διαφορετικής ποιότητας και αξίας εμπορευμάτων.
Η ιδιαίτερη δυνατότητα αναζήτησης και προβολής των επιχειρήσεων: Αυτός ο στόχος δίνει την δυνατότητα στους πελάτες να κάνουν έρευνα αγοράς από επιλεγμένα σημεία του εμπορικού κέντρου και στις επιχειρήσεις να προβληθούν σε διαφορετικά σημεία του εμπορικού κέντρου από αυτά που εδρεύουν.
Η παροχή υπηρεσιών προβολής, συντήρησης, λειτουργίας των επιχειρήσεων: Αυτός ο στόχος αποβλέπει στην παροχή υπηρεσιών προβολής και διαφήμισης, συντήρησης και προστασίας, κεντρικής αποθήκευσης, παράδοσης και παραλαβής των προϊόντων, πληρωμής και είσπραξης από κεντρικά ταμεία, παραγγελιών και πωλήσεων με χρήση υψηλής τεχνολογίας και λογιστικής διαχείρισης από αρμόδιες εταιρείες ή από την διοίκηση του εμπορικού κέντρου.
Η διατήρηση των παραδοσιακών τρόπων συναλλαγής της τοπικής αγοράς: Αυτός ο στόχος διατηρεί το καθεστώς του υφιστάμενου τρόπου συναλλαγής της τοπικής αγοράς, στοχεύοντας στην αξιοποίηση της προς όφελος των επιχειρήσεων του εμπορικού κέντρου.
Η χρήση υψηλής τεχνολογίας στην διαφήμιση, την παραγγελία, την παραλαβή και την είσπραξη της αξίας των εμπορευμάτων: Αυτός ο στόχος δημιουργεί μια παράλληλη και σύγχρονη αγορά, δίπλα στην τοπική παραδοσιακή, αυξάνοντας τους τρόπους συναλλαγής των επιχειρήσεων και τις καταναλωτικές επιλογές των πελατών.
Η εξασφάλιση περιφερειακής εμβέλειας και κάλυψης της αγοράς της ευρύτερης περιοχής: Αυτός ο στόχος προσβλέπει στην συγκέντρωση πελατών από την ευρύτερη περιφέρεια δίνοντας έτσι αναπτυξιακές ευκαιρίες στις επιχειρήσεις του εμπορικού κέντρου.
Η προσέλκυση επώνυμων και αναγνωρισμένων επιχειρήσεων: Αυτός ο στόχος, όχι μόνο εγγυάται την έγκυρη λειτουργία του εμπορικού κέντρου, αλλά εξασφαλίζει και την δυνατότητα έγκαιρης χρηματοδότησης για την κατασκευή του.
Η λειτουργία του εμπορικού κέντρου και εκτός ωραρίου καταστημάτων: Αυτός ο στόχος αφορά κυρίως την προβολή και την αναγνωρισιμότητα των επιχειρήσεων με την διοργάνωση γεγονότων (events) και εκδηλώσεων.
Ε Ι Δ Ι Κ Ω Τ Ε Ρ Α
ΣΥΝΘΕΣΗ
Προκειμένου να εκπληρωθούν οι παραπάνω στόχοι, προτείνεται μια σειρά κατασκευαστικών και λειτουργικών επιλογών σχεδιασμού του εμπορικού κέντρου, όπως:
Αποφυγή της κατασκευής μεγάλων και μονοκόμματων κατασκευών, όπως ενιαίοι σκελετοί από οπλισμένο σκυρόδεμα ή ενιαίες μεταλλικές στέγες που ενώ έχουν μεγάλο κατασκευαστικό κόστος περιορίζουν ανώφελα την ευελιξία του κτιρίου.
Κατασκευή απλών επιχειρηματικών μονάδων – καταστημάτων ή δυνατόν μεμονωμένων, έτσι ώστε να αξιοποιηθεί η συνήθης πρακτική των επιχειρήσεων να στήνουν την εσωτερική διακόσμηση των μαγαζιών τους.
Αυτονόμηση και διασπορά σε διάφορα επιλεγμένα σημεία του εμπορικού κέντρου, σημαντικών στοιχείων των καταστημάτων, όπως είναι κατά κύριο λόγο οι βιτρίνες τους. Έτσι δίνεται η δυνατότητα σε μία επιχείρηση να διαθέτει πολλές βιτρίνες και άλλα συστήματα προβολής ή παραγγελίας και πώλησης, διεσπαρμένα σε διαφορετικά, αλλά συγκεκριμένα σημεία του εμπορικού κέντρου.
Πολλαπλές είσοδοι/έξοδοι, καθότι οι είσοδοι είναι ισχυρά σημεία προβολής των επιχειρήσεων και άμεσα σημεία αναζήτησης τους από τους πελάτες.
Συνάρτηση όλων των επί μέρους χώρων σε ένα δίκτυο διαδρόμων, αίθριων και πλατειών που θα κάνουν ευχάριστη και ξεκούραστη την περιήγηση των πελατών στο εμπορικό κέντρο.
Χωροθέτηση ανοικτών χώρων συγκέντρωσης κόσμου, κατάλληλων για εκδηλώσεις και γεγονότα (events).
Μικρές σε μέγεθος κατασκευές, πολλαπλώς επαναλαμβανόμενες, ώστε το εμπορικό κέντρο να μπορεί να χτιστεί σε φάσεις.
Χρησιμοποίηση προκατασκευασμένων δομικών στοιχείων ώστε να μειωθεί το κόστος και ο χρόνος λειτουργίας του εργοταξίου.
ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ
άρθρο 166 του Κώδικα Πολεοδομικής Νομοθεσίας για την εκτός σχεδίου δόμηση.
ΓΡΑΦΕΙΑ – ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ (άρθρο 5 Π.Δ. 24/31.5.1985)
Για ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων, το κτίριο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα εξακόσια (600) τ.μ. Στο σύνολο των ορόφων. Η αρχιτεκτονική μελέτη για την ανέγερση των παραπάνω κτιρίων εγκρίνεται από την Ε.Π.Α.Ε. (επιτροπή πολεοδομικού αρχιτεκτονικού ελέγχου).
α) Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου καθώς και του άρθρου 162 επιτρέπεται η ανέγερση αμιγούς χρήσης ειδικών καταστημάτων (υπεραγορές, εμπορικά κέντρα) με τους παρακάτω περιορισμούς:
αα. το ποσοστό κάλυψης του γηπέδου δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφανείας του.
ββ. Το ύψος του κτιρίου δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα εννέα (9) μέτρα.
γγ. η συνολική επιφάνεια ορόφων του κτιρίου μπορεί να υπερβαίνει τα εξακόσια (600) τ.μ. με την προϋπόθεση ότι ο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει τα δύο δέκατα (0,2) του γηπέδου.
β) η παραπάνω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας μετά από γνώμη του Σ.Χ.Ο.Π. (συμβουλίου χωροταξίας οικισμού περιβάλλοντος) της περιφέρειας.
