εκδοτικό σημείωμα

Κάθε εβδομάδα δημοσιεύουμε μελέτες, παρεμβάσεις, προσφυγές και απόψεις για θέματα συσχετισμού της Δόμησης και του Αρχιτεκτονικού Πολιτισμού εν γένει, με την Δημόσια Διοίκηση - οικοδομική άδεια, την Πολεοδομία - Χωροταξία, την Τέχνη, την Τεχνολογία, το Περιβάλλον - Οικολογία, την κατασκευή - εργολαβία, την Νομοθεσία - Νομολογία, κ.α.

ΠΡΟΣΦΥΓΗ κατά Δ. ΜΕΝΕΜΕΝΗΣ

ΘΕΜΑ:ΠΡΟΣΦΥΓΗ ΣΕ ΠΡΑΞΕΙΣ ΕΠΙΒΟΛΗΣ ΕΙΣΦΟΡΑΣ.
ΣΧΕΤ.:6252/ΔΤΥ1212 Πράξεις επιβολής εισφοράς του Δήμου Μενεμένης.
1.ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΚΕΠΤΙΚΟ.
Η περιοχή του Δενδροποτάμου βρίσκεται στην Δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης. Η ευρύτερη περιοχή της Δυτικής εισόδου αποτελεί ένα κομβικό σημείο στον πολεοδομικό ιστό της πόλης κυρίως λόγω της χωροθέτησης λειτουργιών μείζονος σημασίας. Η Θεσσαλονίκη διαθέτει τρία κομβικά σημεία χωροθέτησης πολεοδομικών λειτουργιών μείζονος σημασίας, δηλ. λειτουργιών και εγκαταστάσεων μεγάλης κλίμακας (εμπορικών κέντρων, νοσοκομείων, ξενοδοχείων κ.λ.π.) που εξυπηρετούν το σύνολο των κατοίκων ολόκληρου του πολεοδομικού συγκροτήματος της πόλης. Το ένα κομβικό σημείο βρίσκεται στην περιοχή του Διαβαλκανικού, στους Δήμους Πυλαίας και Θέρμης, το δεύτερο κομβικό σημείο βρίσκεται στην περιοχή του νοσοκομείου Παπαγεωργίου, στο Δήμο Ευκαρπίας και το τρίτο κομβικό σημείο βρίσκεται στην Δυτική είσοδο, στους Δήμους Μενεμένης και Ελευθερίου - Κορδελιού. Η περιοχή του Δενδροποτάμου διαφοροποιεί τον πολεοδομικό χαρακτήρα της Δυτικής εισόδου από αυτόν των δυο άλλων κομβικών σημείων, διότι η περιοχή αυτή αποτελεί έναν θύλακα κατοικίας εγκλωβισμένο μέσα σε μια μεγαλύτερη περιοχή που περιλαμβάνει εκτός των εμπορικών και άλλων χρήσεων μέσης κλίμακας και χρήσεις μεγάλης κλίμακας όπως χονδρικού εμπορίου (Λαχαναγορά), διοικητικές υπηρεσίες (ΚΤΕΟ, Δ/νση Συγκοινωνιών) και μεγάλης βιομηχανίας (δεξαμενές πετρελαίου, εμπορικό λιμάνι). Η θέση της περιοχής Δενδροποτάμου (Τομέας Ι), ο πολεοδομικός εγκλωβισμός της, σε συνδυασμό με τα γεγονότα, ότι με χρήσεις μείζονος σημασίας όπως δρόμοι ταχείας κυκλοφορίας, σιδηροδρομικό δίκτυο, εμπορικοί άξονες κ.α. αποκόπτεται και χάνει την συνεκτικότητα της με άλλες περιοχές κατοικίας-γειτονιές, ότι αποτελεί την μοναδική ίσως περιοχή κατοικίας με τόσο άμεση γειτνίαση με εγκαταστάσεις οχλούσας βιομηχανίας (δεξαμενές πετρελαίου) και τέλος ότι κατοικείται από Τσιγγάνους, δεν έχει δηλαδή πληθυσμιακή και οικονομική ποικιλομορφία, δημιουργούν ένα πλαίσιο υποβάθμισης τόσο της ποιότητας της ζωής όσο και της αξίας της γης. Αυτή η υποβάθμιση γίνεται απόλυτα κατανοητή και από την διαφορά της αξίας της γης που αναγράφεται στην έκθεση εκτίμησης όπως επίσης και από την ύπαρξη πολλών μικροϊδιοκτησιών, αναγνωρισμένο στοιχείο υποβάθμισης του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος το οποίο στοιχείο η πολεοδομική μελέτη διατηρεί με δυο πολεοδομικούς μηχανισμούς, ήτοι:
1)Με την δημιουργία μεμονωμένων πεζοδρόμων που δεν συνδέονται με ένα οργανωμένο δίκτυο πεζοδρόμων με σαφή πολεοδομική λειτουργικότητα (π.χ. εξυπηρέτηση εμπορικού κέντρου ή διαχείριση μεγάλης κίνησης πεζών προς κοινωφελείς χρήσεις) αλλά μάλλον υπάρχουν για να προσδίδουν πρόσβαση και αρτιότητα στα μικροοικόπεδα και
2)Με την δημιουργία μικρών οικοδομικών τετραγώνων, μέσα στα οποία η τακτοποίηση των μικροοικοπέδων είναι δύσκολη έως αδύνατη.
2.ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΡΥΜΟΤΟΜΗΣΗΣ.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι επίδικες ιδιοκτησίες. Συγκεκριμένα πρόκειται για δυο πρώην κληροτεμάχια με αρ. διανομής 267 και 283, εκ των οποίων η μια με αρ. διαν. 267 κατακερματίστηκε σε τέσσερα μικροοικόπεδα από τρεις πεζοδρόμους. Οι πεζόδρομοι αυτοί έχουν πλάτος 3μ (πλάτος που δυσχεραίνει ή και αποκλείει την πρόσβαση πυροσβεστικού οχήματος ή ασθενοφόρου σε περίπτωση ανάγκης), δεν συνδέονται οργανικά με δίκτυο πεζοδρόμων και οι δυο από αυτούς ρυμοτομούν κτίριο το οποίο ο ιδιοκτήτης Κ.Δ. εκμεταλλεύεται εμπορικά. Επιπλέον ένα τμήμα της ιδιοκτησίας με αρ. διαν. 267 χαρακτηρίσθηκε ως χώρος παιδικού σταθμού, ενώ άλλο χαρακτηρίσθηκε ως χώρος στάθμευσης και ένα τρίτο ρυμοτομήθηκε χωρίς να χαρακτηρισθεί η’ να προσδιορισθεί η χρήση του.
Η έτερη ιδιοκτησία με αρ. διαν. 283 η οποία εντάσσεται σε ενότητα αθλητικών χώρων, έχει ήδη καταπατηθεί και χρησιμοποιείται από τους καταπατητές ως σκουπιδότοπος.
3.ΛΟΓΟΙ ΠΡΟΣΦΥΓΗΣ.
Από τα ανωτέρω και σε συνδυασμό με την πολεοδομική νομοθεσία προκύπτουν οι λόγοι προσφυγής κατά των πράξεων επιβολής εισφοράς σε χρήμα και ειδικότερα:
Για την ιδιοκτησία στο Ο.Τ. Γ258 ισχύουν τα εξής:
α) Από την συνολική ιδιοκτησία του Κ.Δ. ρυμοτομείται ένα τμήμα ως πεζόδρομος (πάροδος Καραΐσκάκη) που ορίζει το Ο.Τ. Γ258, εκτιμώμενου εμβαδού 250τμ περίπου.
β) Επίσης ρυμοτομείται και έτερο τμήμα εκτιμώμενου εμβαδού 210τμ χωρίς να γίνεται κατανοητή με κάποιο τρόπο η πολεοδομική αξιοποίηση του ρυμοτομημένου τμήματος, ενώ η αφαίρεση του τμήματος αυτού είναι φανερά επιζήμια για την ιδιοκτησία αφού το εμβαδόν της είναι μεγαλύτερο από αυτό του εναπομείναντος οικόπεδου.
γ) Τέλος από την συνολική ιδιοκτησία με τις παραπάνω ρυμοτομήσεις απομένει ένα οικόπεδο εκτιμώμενου εμβαδού 150τμ και δυσμενούς σχήματος αφού έχει βάθος μόνο 8μ.
δ) Για το παραπάνω οικόπεδο των 150τμ η πράξη επιβολής εισφοράς σύμφωνα με την παρ.4 του αρ.46 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (αρ.9 του ν.1337/83) καταλογίζει εισφορά σε χρήμα που υπολογίζεται ‘’ στο εμβαδόν που απομένει μετά την αφαίρεση της οφειλόμενης εισφοράς σε γη και στην οικοπεδική αξία που έχει κάθε ιδιοκτησία κατά το χρόνο κύρωσης της πράξης εφαρμογής.’’ Και ορίζει την εισφορά σε ποσοστό 68% περίπου της αξίας του οικοπέδου (100,50τμ εισφορά σε 150τμ οικοπέδου) ενώ η παρ.2 του αρ.46 του Κ.Β.Π.Ν. ορίζει ότι για τμήμα ιδιοκτησίας εμβαδού μέχρι και 200τμ η εισφορά είναι το 1% της αξίας του οικοπέδου (1,5τμ εισφορά σε 150τμ οικοπέδου).
Για την ιδιοκτησία στο Ο.Τ. Γ222 η πράξη επιβολής εισφοράς δεν εφαρμόζει την παρ.8 του αρ.46 του Κ.Β.Π.Ν. η οποία αναφέρει ότι ‘’ για ιδιοκτησίες που αναφέρονται στην παρ.14 του αρ.45 (δηλ. για τις ιδιοκτησίες που έχουν παραχωρηθεί σε πρόσφυγες για αγροτική αποκατάσταση) η εισφορά σε χρήμα ορίζεται στο ήμισυ της εισφοράς που αναφέρεται στην παρ.2 του παρόντος ‘’ ενώ επιπροσθέτως ο Δήμος Μενεμένης δεν έχει συσχετίσει την ιδιοκτησία στο Ο.Τ. Γ222 με το κληροτεμάχιο με αρ. διανομής 283 της τοπογραφικής υπηρεσίας της Δ/νσης Γεωργίας προκειμένου να εφαρμοσθεί η παραπάνω παράγραφος.
Η έκθεση εκτίμησης στο 2ο θέμα (περιοχή Δενδροποτάμου) καθορίζει ενιαία τιμή μονάδας επιβολής σε χρήμα για όλη την περιοχή (Τομέας Ι) τα 70ευρω/τμ χωρίς να την συσχετίζει με τυχόν μείωση της αξίας της γης κατά περίπτωση λόγω ιδιαίτερων τοπικών λόγων όπως κάνει στο 1ο θέμα (περιοχή Πολίχνης-Ο.Τ.Γ1320). Θα έπρεπε λοιπόν σύμφωνα με το πνεύμα προσέγγισης του 1ου θέματος να ορισθεί μικρότερη τιμή μονάδας εισφοράς για ιδιοκτησίες που έχουν υπέρμετρα ζημιωθεί λόγω του τρόπου ρυμοτόμησης τους και ειδικότερα όταν αυτή η ρυμοτόμηση παράγει μικροοικόπεδα τα οποία όχι μόνο δεν είναι αξιοποιήσιμα και τακτοποιήσιμα αλλά κατά γενική ομολογία υποβαθμίζουν το φυσικό και δομημένο περιβάλλον.

Κωνσταντίνος Ζαμπέτας

Αρχιτέκτων